Nel 2023 il mercato immobiliare di Torino registra 14.880 compravendite con una contrazione del 7,7% rispetto al 2022 e un generalizzato aumento dei prezzi del 2,7%. Lo rileva l’Osservatorio immobiliare 2023, condotto dagli agenti immobiliari aderenti a Fiaip Torino (Federazione italiana agenti immobiliari professionali). L’andamento è analogo anche nel resto della provincia: con 19.343 transazioni si registra un calo dell’11,2% e un lieve incremento dei prezzi dell’1,5%. Complessivamente nel torinese ci si contano 34.223 compravendite concluse nell’anno con il -9,7% rispetto all’anno precedente.
“Un buon numero di compravendite e i prezzi in crescita mostrano un mercato ancora dinamico e in buona salute”, commenta Claudia Gallipoli, presidente di Fiaip Torino. “Nonostante la diminuzione delle transazioni, i prezzi nel 2023 sono in aumento, con incrementi maggiori nel capoluogo rispetto al fuori porta. Un costante e lieve rialzo che caratterizza il mercato torinese degli ultimi anni”.
Nel 2023 il primo calo nella compra-vendita di immobili a Torino
“Il 2023 segna il primo calo nelle transazioni di tipo abitativo, che interrompe la crescita del mercato iniziata nel 2014”, commenta Claudia Gallipoli, presidente di Fiaip Torino. “Tuttavia il numero di transazioni resta alto, se paragonato ai volumi pre-Covid rappresenta il +9%. Bisogna infatti ricordare che nel biennio 2021-2022 c’è stata la migliore performance in termini di vendite dell’ultimo decennio. In 10 anni si è registrato oltre il 70% in più di compravendite”. A Torino nel 2013 sono state concluse 8.575 vendite, mentre nel 2023 14.880 (+73,5%).
Determinante l'aumento dei tassi di interesse
L’aumento dei tassi di interesse sui mutui ha penalizzato il settore: c’è stata più difficoltà ad accedere al credito e l’inflazione ha determinato maggiore prudenza e minore disponibilità di spesa. Il quarto trimestre dell’anno segna per la prima volta una quota di compravendite con mutuo al di sotto del 40% (fonte Omi).
Il mercato degli affitti
Questa difficoltà si è tradotta nello spostamento di parte della domanda abitativa verso il mercato della locazione, circa il 5%, con un conseguente aumento dei canoni di circa il 2,5%.
Al contempo, chi si è visto negare il mutuo o si è trovato davanti a una rata troppo alta da sostenere ha spostato l’intenzione di acquisto su un immobile più accessibile, anche spostandosi in una zona limitrofa alla sua prima scelta.
I prezzi trainati dalle nuove abitazioni
“Il tasso generale di crescita – spiega la presidente Fiaip, Claudia Gallipoli - è dovuto soprattutto ai prezzi delle abitazioni nuove, che segnano gli aumenti più consistenti, anche dell’8%. Il motivo principale è riconducibile all’inflazione e agli elevati costi delle ristrutturazioni, circa mille euro al metro quadro, che impattano sul prezzo finale di vendita dell’immobile”.
Seppure in modo più contenuto, anche i prezzi delle abitazioni esistenti e da ristrutturare sono in rialzo, trainati dagli incrementi degli immobili riqualificati. Una dinamica evidente nelle zone in cui vi è stata una forte accelerazione delle riqualificazioni: lo stock degli appartamenti da ristrutturare si riduce e con una minore offerta il prezzo cresce.
Inoltre, le diverse agevolazioni fiscali sull’efficientamento energetico, ovvero sulle ristrutturazioni in generale, hanno indubbiamente favorito le vendite degli immobili da riqualificare, spronando il mercato dell’usato.
Il legame tra infrastrutture e mercato immobiliare
“Vi è un indissolubile legame tra infrastrutture e mercato immobiliare – sottolinea la presidente Fiaip Torino - più la viabilità è buona e ci sono riqualificazioni, più nascono servizi, il tessuto sociale e la zona migliorano e il mercato immobiliare cresce”.
L'andamento in provincia
Il resto della provincia vede una contrazione dei volumi più consistente rispetto al capoluogo e un più contenuto aumento dei prezzi. Secondo il vice presidente di Fiaip Torino, Andrea Franchetto, il numero di compravendite concluso nel 2023 rivela un mercato attivo, in cui non si è affatto spento l’interesse di vivere fuori città o di avere una seconda casa nel verde. Infatti le oltre 19mila compravendite concluse nel 2023 rappresentano un numero importante, quasi il 14% di vendite in più rispetto ai tempi pre Covid. .
Previsioni per il 2024
“La prospettiva per il 2024 è che ci sia un assestamento del mercato con un numero di compravendite in linea con il 2023 e prezzi in lieve aumento”, commenta la presidente di Fiaip Torino, Claudia Gallipoli. “L’ipotesi di crescita del mercato è legata al possibile calo dei tassi sui mutui ed è attesa sul secondo semestre dell’anno”.
Le zone con migliore prospettive di crescita legate all'aumento di infrastrutture
“Le zone su cui si prevede una maggiore crescita restano quelle semicentrali, insieme a qualche microzona più periferica” commenta la presidente. “Oltre il centro, in cui andranno a completarsi importanti opere di riqualificazione – aggiunge - Vanchiglia ha una buona prospettiva: un quartiere ben posizionato, ricco di servizi, a due passi dal centro, dal verde del Po e dalle università. L’offerta immobiliare accosta appartamenti di alto pregio riqualificati, che spingono le quotazioni in alto, a un’offerta ancora ampia di alloggi apprezzabili ma da sistemare, con prezzi competitivi che stimolano la ricerca per investimento”. “Fuori Torino lo sviluppo infrastrutturale incide positivamente sulle zone urbane con ricadute favorevoli sul mercato immobiliare”, spiega Lucia Vigna, delegata alla Comunicazione Fiaip e membro del Centro studio. La nuova linea ferroviaria Torino-Ceres, che collega l’aeroporto di Caselle, sta già rivelando questa dinamica sui comuni interessati dal collegamento. A pochi mesi dall’inaugurazione del tratto ferroviario, infatti, si riscontra un sensibile aumento di interesse nella ricerca di case in zone come Cirié, San Maurizio Canavese e Caselle, ma si stanno notando movimenti interessanti in tutte le Valli di Lanzo, con Lanzo capofila, seguito da Ceres. “La previsione è dunque che queste aree potranno registrare nel corso del 2024 un migliore andamento immobiliare”.
I prezzi quartiere per quartiere
I prezzi delle case nella città di Torino registrano nel 2023 un aumento di circa il 2,7% con una quotazione media generale di circa duemila euro al metro quadro. L’incremento dei prezzi interessa tutte le zone, ma le variazioni maggiori si hanno nei quartieri semicentrali, soprattutto nell’area sud ovest. Positive anche le quotazioni in alcune zone periferiche, determinate dal miglioramento specifico di alcune sottozone o di particolari tratti di strada.
Parella-Areonautica Capofila dei valori in positivo è la zona Parella-Aeronautica con il +5% e un prezzo medio al metro quadro di 1.700 euro. Una zona residenziale che beneficia della vicina metropolitana, in cui sono sorti palazzi di nuova costruzione o sono state eseguite importanti opere di riqualificazione, estetica o energetica.
Lingotto Segue la zona Lingotto con un aumento del 4,5% e un prezzo medio al metro quadro di 1.400 euro. Forte impulso è stato dato dalla nuova viabilità e dalla stazione metropolitana, dal grattacielo della Regione e dal numero di persone che ora gravita nella zona.
Nizza-Millefonti Anche la vicina Nizza Millefonti vanta un aumento del 4% con un prezzo medio al metro quadro complessivamente più alto, 1.730 euro.
Cenisia e Pozzo Strada Le migliori variazioni dunque si rilevano nell’area sud ovest della città. Importanti aumenti di prezzo per Cenisia e Pozzo Strada, rispettivamente del 4 % (2.285 euro al mq) e 4,2% (2.040 al mq). Entrambi i quartieri confermano la crescita dei valori già evidenziata nel 2022. Pozzo Strada è un quartiere residenziale, ben servito, protagonista di diverse opere di riqualificazione energetica, come il complesso condominiale Teodosia. Anche Cenisia, che ha dalla sua la vicinanza a tanti servizi, vede valori in salita grazie alla buona influenza dell’Energy Center del Politecnico e delle Officine Grandi riparazioni.
San Paolo Zona San Paolo registra il +4% dei prezzi (2.000 euro al mq)
Mirafiori Sud Mirafiori Sud +3,8% (1.420 euro al mq)
Mirafiori Nord Mirafiori Nord +3,6% (1.490 euro al mq)
Santa Rita Santa Rita +3,5% (1.770 euro al mq).
Sono aree che riprendono vigore e che vivono un cambio generazionale, ideali per famiglie e studenti. Santa Rita, per esempio, vede una più vivace ricerca di abitazioni, grazie anche al fermento degli eventi sportivi, ai parchi e ai tanti servizi.
San Salvario San Salvario riprende quota dopo qualche anno sottotono e segna il +4% (1.975 euro al mq).
San Donato San Donato prende il 3% (1.630 euro al mq): a trainare in alto i valori è il reticolo di vie tra corso Francia, via Cibrario e piazza Statuto, dunque l’area prossima al centro, meno significativi invece i valori verso corso Regina e corso Umbria, fino a Parco Dora.
Cit Turin Cit Turin +2,8% (2.600 euro al mq).
Aurora Colpisce positivamente la zona Aurora che vanta il 4% in più dei valori con un prezzo medio al metro quadro di 1.390 euro. “A giocare a suo favore è la nuova viabilità di corso Principe Oddone, che ha dato respiro all’area, stimolando l’avvio di lavori di riqualificazioni dei palazzi storici che si affacciano sul corso”, spiega Lucia Vigna del Centro studi Fiaip. Anche spingendosi all’interno, verso la basilica Maria Ausiliatrice e il museo casa Don Bosco, ci sono state varie opere di miglioramento dei marciapiedi e dei camminamenti che stanno gradualmente rendendo l’area più pregevole. Dall’altra parte c’è la buona influenza della Nuvola Lavazza e del primo tratto di corso Regio Parco con il Campus Einaudi, l’affaccio sulla Dora Riparia e la prossimità al centro”.
Barriera di Milano Barriera di Milano è interessante registrando un aumento dei prezzi del 3% dopo anni in ribasso: arriva a un prezzo medio poco sopra i mille euro al metro quadro. “A favorire l’aumento dei prezzi – sottolinea Vigna - da una parte c’è la nuova stazione di Rebaudengo che collega rapidamente la periferia nord al centro città, dall’altra il progetto di rigenerazione urbana dell’area dell’ex Manifattura Tabacchi (con un nuovo polo universitario e il tracciato della Metro 2) che probabilmente sta dando impulso agli investimenti”.
Vanchiglia Vanchiglia vanta prezzi in crescita del 3%, con un valore medio di 2.600 euro al metro quadro. È una zona ricercata, in cui la domanda di case è alta, sia per l’acquisto sia per la locazione, che dà spinta agli investimenti.
Vanchiglietta Vanchiglietta con il 2,3% in più dei prezzi si assesta a circa 2.200 euro al metro quadro.
Borgo Po-Gran Madre-Crimea Borgo Po-Gran Madre-Crimea registra un aumento medio dei prezzi del 2,5% e 2.890 euro al metro quadro. Un’area che insieme al tratto di corso Gabetti (0,5% e 2.870 euro al mq) vanta i valori più alti della città dopo il centro. Più debole l’aumento di Borgo Po verso San Mauro (1,8% e 1.800 euro/mq).
Crocetta Crocetta riprende quota con il 2,4% in più (2.550 euro al mq).
Madonna del Pilone-Sassi-Bertolla Madonna del Pilone-Sassi-Bertolla è un’altra area in crescita con il 2,4% (2.150 euro al mq).
Zona collinare Zona collinare vede un valore in crescita dell’1,7% (2.420 euro al mq), una ripresa iniziata già nel 2021, dopo qualche anno di calo.
Cavoretto Cavoretto ha valori stabili con lo 0,7% in più (2.250 euro al mq).
Torino Centro Torino Centro registra nel 2023 prezzi in lieve salita, risultato delle numerose opere di riqualificazione che sono state avviate o realizzate. Complessivamente il centro storico cresce del 2,7%. Piazza San Carlo vede un +2,2% e i prezzi medi più alti di Torino, poco sotto i 4.500 euro al metro quadro. Piazza Vittorio cresce del 2,8% (3.580 euro al mq), mentre Piazza Statuto registra il +3,1% (2.975 euro al mq), grazie alla vicina metropolitana e ai recenti investimenti immobiliari nell’area circostante.
Lucento Lucento registra un miglioramento del 2% nei valori delle case (1.250 euro al mq): è influenzata positivamente dalla Continassa e dallo stadio della Juventus.
Vallette Ne beneficia anche zona Vallette, in cui le abitazioni prendono l’1,3% (1.160 euro al mq).
Borgo Vittoria e Madonna di Campagna Borgo Vittoria e Madonna di Campagna hanno un modesto aumento dei prezzi delle abitazioni, che salgono rispettivamente dell’1,2% (1.285 euro al mq) e dell’1,6% (1.250 euro al mq).
Regio Parco La zona di Regio Parco Sud (verso il confine con Aurora) registra l’1,5% in più nei prezzi (1.800 al mq). Mentre la zona Regio Parco-Barca segna il +1,6% (1.310 euro al mq).
Falchera-Villaretto Falchera-Villaretto è l’area più esterna della città, vede una lieve aumento dei prezzi dell’1,7%, soprattutto nella zona di Villaretto. Il prezzo medio è di 900 euro al metro quadro, presenta diverse abitazioni fatiscenti i cui valori talvolta non arrivano a 600 euro al metro, ma ci sono anche degli appartamenti graziosi, ben rifiniti, che superano i mille euro al metro.
La Provincia
Nel 2023 la provincia di Torino vede un maggiore calo di compravendite rispetto al capoluogo: con 19.343 scambi segna il -11,2%, tuttavia i prezzi salgono dell’1,5%. La cintura di Torino registra gli aumenti dei prezzi medi di vendita più alti, circa il 2%; il resto della provincia, quindi i comuni più distanti da Torino, non mostrano particolari incrementi. Anche l’area sciabile registra quotazioni in lieve aumento, circa l’1,8% rispetto al 2022. I comuni che nell’ultimo anno hanno registrato i maggiori aumenti di valore al metro quadro sono Sauze d’Oulx e Pragelato, meno Sestriere e Bardonecchia, che restano sostanzialmente stabili.
Rivoli, Moncalieri e Collegno sono i comuni con le variazioni più alte, in cui le percentuali di aumento dei prezzi nelle zone centrali sfiorano il 4%. Hanno posizioni strategiche e collegamenti diretti con Torino. Lo sviluppo della metropolitana fino a Rivoli darà ulteriore vigore alla zona, spingendo ulteriormente i prezzi. A Collegno, Borgata Paradiso, con la fermata della metro, è il quartiere su cui gravita la maggiore ricerca di case e che mostra i valori più alti.
Commerciale
Il settore commerciale a Torino nel 2023 registra un lieve incremento delle compravendite di immobili destinati a negozi e uffici con un andamento stabile dei prezzi e in leggero rialzo. Le transazioni di negozi e laboratori lo scorso anno sono state a Torino 1.051 con un aumento del 4,4% rispetto all’anno prima (3,6%), in provincia con 676 (+13,2) e complessivamente si sono registrate 1.727 transazioni (+7,6%).
Box e posti auto
Il mercato dei posti auto e dei box segue prevalentemente quello residenziale e nel 2023 vede prezzi in crescita di circa dell’1,7% e un calo delle compravendite rispetto al 2022 di circa il 6% a Torino, con quasi 6mila compravendite, e del 10% nel resto della provincia.
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Redazione
