Il mercato immobiliare. Prospettive generali e tendenze in Italia. Di Paolo Turati*

L’aumento dell’età media della popolazione renderà sempre più prezioso un investimento immobiliare adatto agli over 65 tendenzialmente ben patrimonializzati, cioè in grado di fornire servizi adeguati all’età avanzata. Per altro verso, i fenomeni migratori incrementeranno la domanda di abitazioni di bassa qualità per accogliere nuovi nuclei ad altrettanto basso reddito. Contestualmente, la grande diffusione di ricchezza finanziaria worldwide degli ultimi decenni ha indotto una cospicua domanda di case di lusso, non solo nel centro di Vancouver o Hong Kong, ma anche in determinati distretti europei ( tipicamente Londra) e italiani, nella fattispecie a Milano( dove peraltro nei prossimi anni si attende un aumento numerico della popolazione fra 500.000 e 1 milione), in cui oramai si superano non raramente per soluzioni abitative di qualità i 14 mila euro al metro quadrato.

Sempre più ridotta la superficie richiesta( in 10 anni scesa in Italia da 90 a 75 mq), ma di converso si fa sempre maggior attenzione nell’acquistare immobili in cui la proprietà è percepita addirittura come meno importante rispetto all’accessibilità( la cui potenza sta a livello generale raddoppiando di potenza ogni 18 mesi) realizzabile attraverso la tecnologia ed alla condivisione: da qui la valenza sempre più rilevante nella determinazione del valore di un immobile, della presenza di spazi comuni utilizzabili almeno per 30 persone per convivialità o fitness, la portineria che diventa concierge per il ricevimento dell’e-commerce e la domotica( sia a livello di gestione “in” cloud dei dati che di app disponibili) tanto nella singola unità abitativa quanto condominiale.

Scontato che il posizionamento dell’immobile debba rifarsi a requisiti che rispondano efficientemente alla mobilità sostenibile, alla sensibilità ecologica odierna e alla necessità di sicurezza( sempre minore la richiesta di case, ancorché “nel verde”, isolate): dalla fermata della Metro vicina, alla possibilità di utilizzare il car sharing, alle piste ciclabili, alla percezione( non tanto il fatto) di vivere circondati dal verde. E’ innegabile che sarà la smart city quella che trainerà sempre più i prezzi e i volumi del mercato immobiliare.

La dinamica corrente del Mercato tende ormai da tempo ad allontanare l’interesse per le seconde case se non per il rilevante plus anche di immagine che può essere determinato dal posizionamento in luoghi difficilmente replicabili altrove( in località sciistiche o lacustri di grande fama, così come in locations sul mare o agrituristiche esclusive), mentre premia grandi città in fase di “ricrescita” come, specificamente in Italia, Milano. Nella capitale meneghina, dopo il calo drammatico un po’ in tutta Italia del 2007/2013 ( con addirittura il dimezzamento dei volumi che l’ha pienamente coinvolta), si sta registrando non solo un ampio recupero di prezzi e volumi sui livelli pre-crisi ma, addirittura, un fortissimo incremento degli stessi in rapporto a tutto il resto della Nazione, specialmente per le nuove costruzioni. Diverso il discorso per Roma, tendenzialmente oggi più debole rispetto alla media del mercato italiano, anche perché le nuove costruzioni tendono, per ovvi motivi, a essere meno numerose e addirittura impossibili nelle zone centrali, dove, in effetti, è sempre l’immobile più “monumentale”, ma naturalmente meno “smart”, quello più ricercato.