Editoriali | 06 maggio 2019

Investimenti non "più" convenzionali: i terreni. Di Paolo Turati*

Plusvalenza nella rivendita e rendita da affitto: vincono i terreni per vigneti. Anche in questo tipo di investimento la qualità specializzata è premiante.

Oggi li si definisce investimenti alternativi, ma se una macchina del Tempo ci consentisse di tornare indietro a non più di un Secolo e mezzo fa, Terreni e Opere d’Arte li ritroveremmo considerati investimenti assolutamente convenzionali. Non solo: vari banchieri dei tempi passati postulavano che la Regola aurea dell’investimento fosse per 1/3 in Immobili e Terreni ( da cui ricavare le rendite), per 1/3 il valori mobiliari e per 1/3 in Opere d’arte.

Oggi che la Finanza( comprendendo anche le attività cartolarizzate in Commodities) è tracimata rispetto a tutto il resto, l’unico investimento “canonico” che le si contrappone è rimasto quello in Immobili abitativi, commerciali e produttivi( ammontanti in Italia ancora a circa 8 mila miliardi di valore stimato, nonostante il calo dei valori immobiliari dell’ultimo decennio, contro i 4,5 miliardi in attività finanziarie), sicché quello in Terreni ed in Opere d’arte lo si può più correttamente definire attualmente come un Investimento non “più” convenzionale piuttosto che usando l’aggettivo alternativo( quale potrebbe essere quello, ad esempio, in cripotovalute).

Delimitando questa analisi ai Terreni, ecco alcuni dati afferenti al settore.

Il prezzo per ettaro di terreno generico si è mediamente rivalutato in Italia da più di 13 mila ( in Piemonte 10 mila) a oltre 20 mila ( parimenti in Piemonte ) Euro fra il 1992 e il 2017, con circa un incremento medio del 60% che, deflazionato, fa registrare un decremento attorno al 10%( fra i peggiori in assoluto rispetto a tutte le altre forme di investimento). In questa dinamica generale, Nordest e Nordovest hanno su per giù raddoppiato ( +100%) il loro prezzo per ettaro, mentre il Centro si ritrova con prezzi medi aumentati del 50% , con Sud e Isole invece a livelli di quasi 30 anni fa.

Se si passa ad analizzare il terreno cosiddetto arabile, l’Italia registra ( in un range amplissimo, fra 20 mila e oltre 110 mila per ettaro, il livello più alto in assoluto, con una media di 40 mila) il miglior risultato in termini di prezzi a livello Europeo dopo l’Olanda( media 60 mila, ma con prezzi massimi sotto gli 80 mila), a testimonianza delle molte eccellenze che giustificano in certe aree “eccellenti” prezzi per ettaro che raggiungono il milione( Langhe) e financo i i 2 milioni( zona del Prosecco).

L’incremento nazionale dei terreni arabili negli ultimi 5 anni è stato mediamente di circa il 3% annuo, con Italia centrale, meridionale e Isole che sono state protagoniste ( escluso l’Abruzzo a causa del Terremoto) di rialzi( doppi rispetto al Nord) fra il 50% e il 90%, il che pone questo investimento gran spolvero, specie considerando che si è vissuto un momento di inflazione addirittura negativa, rispetto a tutti gli altri in campo immobiliare.

Le imprese operanti ( comprendendo l’Intera Europa, dove il 65% di esse, lavorando superfici entro i 4 ettari, copre il 6% delle superfici coltivabili disponibili, mentre il 3%, coltivando estensioni superiori al 100 Ettari, “copre” addirittura oltre il 50% dei terreni arabili disponibili ) hanno infatti nella seconda metà dei Dieci di questo Secolo recuperato in termini sia di numeri d’imprese attive( +10%) che estensioni pro capite di superficie lavorata, recuperando i valori degli inizi del Duemila, in specie rispetto all’aumento dei giovani imprenditori( in Italia ci sono oggi oltre 55 mila aziende agricole under 35 e il 70% di queste sta impiantando attività multifunzionali che stanno incrementando le compravendite – oltre +8% nel 2018- di terreni lavorabili) operanti nel settore.

Dal momento che l’investimento in terreni può avere, per gli investitori, due obiettivi, cioè quello della plusvalenza nella rivendita di cui sopra e quello della rendita da affitto( tralasciamo naturalmente l’investitore che decida di organizzare un’azienda agricola, il chè trasformerebbe un investimento immobiliare-terriero in un’attività d’impresa: mutatis mutandis sarebbe come immaginare, nel settore dell’investimento in opere d’Arte del quale abbiamo accennato all’inizio, un collezionista che non si contanti di un obiettivo volto a realizzare delle plusvalenze, da reinvestire presumibilmente in altre opere d’Arte di maggior valore perpetuando e rafforzando patrimonialmente in tal caso la propria figura di collezionista, o dell’auspicabile ricavato dei prestiti a musei o mostre delle opere- se di qualità- della sua collezione, ma che si metta a fare il Gallerista), osserviamo quanto segue in merito a due Regioni simili, ed emblematicamente importanti per il settore in Italia, quali Piemonte e Veneto.

In Piemonte, il canone d’affitto per terreni coltivabili si situa in un range fra i 130 ( terreni asciutti dell’ astigiano) e i 3000 Euro annui( Docg Moscato), mentre in Veneto, si passa da sotto i 100 a oltre 7000 mila( Prosecco Valdobbiadene). Ovviamente, la capacità di rendita da affitto è correlata in forma abbastanza diretta ( ci sono invero anche delle variabili incrementali o decrementali di prospettiva: ad esempio che un’Area venga inserita fra i beni Unesco o la valenza di un brand, quale, fra i vari, un “Brunello di Montalcino”)) al valore per ettaro.

I vigneti fanno, ovviamente, la “differenza”. Se verifichiamo il prezzo medio per ettaro dei vigneti, osserviamo che ( tolti i 212 mila del Trentino), Veneto e Piemonte rappresentano il “top” a livello italiano, rispettivamente con 134 mila ( segnatamente la Provincia di Treviso, seconda in Italia, con 170 mila) e 66 mila( in specifico la Provincia di Cuneo, quinta in Italia, con 129 mila), incrementando negli ultimi 5 anni i propri livelli di prezzo rispettivamente dello 0,5% e di oltre il 2%( migliore performance italiana), con una media nazionale dell’1%( molto bene Emilia e Romagna e Friuli, con incrementi provinciali del 5% in quella di Pordenone e del 4% in quella di Forlì-Cesena).

Non così per i seminativi tradizionali, stante il prezzo del grano uguale a quello di trent’anni fa( nonostante il costo del pane sia più che decuplicato, il che conferma come l’Economia anche minuta moderna sia sempre più determinata dal commercio rispetto alla produzione) a seguito della globalizzazione dei mercati, anche agricoli, il che conferma che oggigiorno è sempre e solo più la qualità specializzata che “vince.”



*Paolo Turati, doc. Economia degli Investimenti